Servicios / Inspecciones
Inspecciones y due diligence
Inspecciones de campo en el Sur Oeste de Florida: ocupación, vacancia, daños y desastres. Fotos geo-etiquetadas y reportes en 24–48 h. Cumplimiento Fannie Mae, Freddie Mac y HUD.
Las inspecciones son el punto de partida para las decisiones de servicing: determinan ocupación, documentan la condición del activo y apoyan el cumplimiento con Fannie Mae, Freddie Mac y HUD. En Arteaga Home Services realizamos inspecciones de campo con documentación fotográfica geo-etiquetada y reportes en 24–48 horas, usando formularios equivalentes al Form 30 (Fannie Mae) o HUD-9519-A según el cliente.
Cada inspección se documenta con precisión para proteger al servicer, respaldar reclamaciones de seguro y establecer una línea temporal verificable de daños cuando sea necesario.
Por qué las inspecciones importan
Fannie Mae y HUD exigen plazos muy concretos: la primera inspección debe ordenarse a partir del día 90 de mora y completarse antes del día 120; luego inspecciones mensuales mientras la mora sea 90+ días. La determinación de vacancia activa el aseguramiento y la preservación; los reportes inexactos o incompletos pueden dar lugar a surcharges o rechazo de reclamaciones.
Las fotos y el informe establecen cuándo ocurrió un daño (morador vs. mortgagee) y son la base para reclamaciones de seguro por vandalismo o desastre.
Cumplimiento de plazos
90/120 días y mensuales; inspección final dentro de 35 días antes de la venta en subasta o de la orden judicial.
Determinación de vacancia
Ocupada, vacante pero mantenida, o vacante y abandonada; dispara aseguramiento y preservación.
Línea temporal de daños
Documentación que distingue negligencia del morador de la del mortgagee; clave para conveyance y reclamaciones.
Seguros y auditorías
Fotos y reportes para reclamaciones de pérdida y para revisión por inversor o M&M.
Tipos de inspección
Realizamos los tipos de inspección que exigen HUD y los GSE, adaptados al work order y a la plataforma del cliente. Para propiedades con ocupación desconocida u ocupadas, el servicer debe realizar inspección exterior (o drive-by solo cuando haya peligro o restricción legal); cuando la propiedad está vacante o abandonada, se requiere inspección interior en la medida que la ley lo permita.
Occupancy inspection
Determina si la propiedad está ocupada, vacante pero mantenida (césped cortado, puertas/ventanas cerradas, cartel de venta) o vacante y abandonada. No nos apoyamos solo en el informe de otro inspector: tocamos la puerta, miramos por ventanas y, si hay alguien, documentamos identidad y contacto (morador, inquilino) sin confrontar. Un drive-by solo no es prueba suficiente de ocupación o vacancia; documentamos cómo se determinó el estado. El reporte incluye presencia de enseres/debris, ventanas/puertas tableradas, cristales rotos, daño exterior aparente, césped/arbustos, cartel de venta, si está cerrada, y fecha e identidad del inspector.
Initial vacant property inspection (initial inspection)
Se realiza cuando el mortgagee toma posesión física al asegurar la propiedad (en general en un plazo de 5 días post-foreclosure o 15 días laborables pre-foreclosure tras determinar vacancia). Documenta la condición en que se encontró la propiedad, las acciones de preservación y protección realizadas en el aseguramiento inicial y las acciones pendientes. Incluye electrodomésticos presentes, necesidad de reparaciones, winterization, debris y propiedad personal, filtraciones de techo, daños aparentes, etc. Es crítica para distinguir negligencia del morador de la del mortgagee tras el conveyance. Si hay riesgo inminente (agua corriendo, techo colapsado, fuga de gas), el mortgagee debe actuar de inmediato.
Vacant property inspections (recurrentes)
Tras la initial inspection, la propiedad vacante o abandonada se inspecciona cada 25–35 días (HUD) o según calendario mensual entre 20–35 días (Fannie Mae) para comprobar si se necesitan nuevas acciones de preservación. Incluyen valoración interior y exterior; el contenido mínimo del reporte equivale al de la initial inspection.
Damage & disaster inspection
Evaluación de daños tras huracán, incendio, inundación o vandalismo. Documentamos el estado con fotos y descripción; podemos incluir o coordinar estimados de reparación para el servicer y para reclamaciones de seguro.
Pre-conveyance y pre-eviction
Inspección pre-conveyance (voluntaria, conjunta con M&M cuando el cliente la solicite) para acordar condición de conveyance o requisitos adicionales. Pre-eviction: dentro de 72 horas de un desalojo programado cuando exista duda de ocupación; se reembolsa como occupancy inspection.
Requisitos de documentación
El servicer debe utilizar el Property Inspection Report (Form 30 de Fannie Mae) o un formulario equivalente, o el HUD-9519-A (Property Inspection Report) según corresponda. En toda visita en la que se realice una acción de preservación reclamable se requieren fotos antes y después; todas las inspecciones deben documentarse. Las fotos y los reportes se conservan en el expediente de reclamación y deben entregarse al inversor o al M&M a solicitud. HUD puede aplicar surcharge por daños si los reportes son inexactos, incompletos o no permiten establecer una línea temporal verificable del daño.
Para la primera inspección que reporta vacancia, Fannie Mae exige un reporte firmado en el que quien inspecciona certifica que acudió personalmente a la propiedad y que está vacante (firma electrónica aceptable). Nosotros cargamos fotos geo-etiquetadas y reportes en el sistema del cliente en 24–48 horas.
- Verificación de dirección en sitio (no confiar solo en GPS) para evitar actuación en propiedad equivocada.
- Contenido mínimo del reporte según tipo de inspección y guía del inversor.
Cómo trabajamos
Recibimos las órdenes de inspección según su plataforma. Confirmamos la dirección antes de actuar (foto de la vivienda y del número para evitar errores). En occupancy, tocamos la puerta y comprobamos ventanas; no asumimos vacancia solo por el informe previo. Si vamos a asegurar la propiedad, verificamos nosotros mismos que esté vacante antes de cambiar cerraduras. Usamos el formulario o formato que indique el cliente (Form 30, HUD-9519-A o equivalente) y cargamos las fotos y el reporte en su sistema en 24–48 horas. Operamos solo en el Sur Oeste de Florida (Lee, Collier, Charlotte, Sarasota y Manatee); en todo momento actuamos de forma profesional.
Servicios relacionados
Tras determinar vacancia suele ordenarse aseguramiento inicial; las inspecciones recurrentes se coordinan con preservación, reparaciones y cumplimiento.